TORCHES（トーチーズ）は2025年11月にリリースされた新しいクラファンです。
親会社が、年商535億円規模かつ他社の不動産クラウドファンディングサービス経由でファンド組成実績が100件ほどある「エムトラスト株式会社」であることもあって、サービスのスタート以来高い注目を集めています。
この記事では、トーチーズの仕組みや評判、メリット・デメリット、登録方法、運営会社や親会社の決算情報まで一本で網羅できるように整理しました。
目次
トーチーズとは
運営会社がエムトラストという不動産会社です。オープンハウスの精鋭が独立して設立、不動産の目利き、人脈、営業力に注目されています。
元々エムトラストはヤマワケで案件を出していましたが、遅延を出しまくっているヤマワケの中で遅延なし、元本割れナシのファンドを提供しているヤマワケの良心＝「エムトラスト」と言われていました。
そのエムトラストが満を持して自社の不動産クラファンをリリースしたのが「トーチーズ」です。
物件は「東京23区のポテンシャルある土地案件に、1万円〜10万円単位で乗れるキャピタル寄りクラファン」で、全ファンド共通で優先劣後約1－5％・利回り10％台というのが今のトーチーズのカラーになっています。
トーチーズの口コミ（ポジティブ）
トーチーズの口コミ（ネガティブ）
ちょっとわかりにくいので解説すると「土地が下落した場合にトーチーズが負担する部分は10％」と表示されるものの、実際はファンド組成手数料に10％近く使われています。
万一土地の価格が下落した場合、ダイレクトに投資家に負担がかかる可能性があります。
運営にあたってコストがかかることは事実なのとすでに7件の償還予定があるので、必ずしも手数料があること＝リスクにはなりませんが
実質優先劣後にならないでは？という声もあり、その前提を把握した上で投資すべきであることは事実です。
エムトラストの財政
エムトラスト株式会社の第10期決算は以下の通りです。設立からわずか10年で、横浜DeNAベイスターズのオフィシャルスポンサーを務めるまでに急成長を遂げた同社。
正直驚異的です。
【ひとこと】
- 設立10年目にして総資産約189億円、当期純利益約9.6億円という数字は、独立系の不動産会社としては驚異的なパフォーマンス。
- 自己資本比率は約20%と不動産業界の中では健全な数字。
- 注目すべきは利益剰余金の多さ（約37.6億円）。
- 稼いだ利益を確実に内部留保として積み上げ、次なる大型案件への投資体力に変えている、筋肉質な成長企業。
- 流動資産（1年以内に現金化できる資産）が177億。仕入れている物件が多くを占めると思われる。
- 気になるのは短期負債（1年以内に返さないといけない借金）が133億。これはヤマワケやコモサスから短期借入している借金と推測。
エムトラストの狙いと現状の財務状況
- エムトラストは今日明日倒れる会社ではない
- 仕入れ物件が多いので今後もファンド組成が期待できる
- ヤマワケやコモサスから借入をしていると手数料が発生するので自社クラファンに切り替えた？
トーチーズのメリット
他の不動産クラウドファンディングと比較したときに見えてくるトーチーズの強みを3つに整理して解説します。
単に仕組みを説明するだけでなく、投資家目線で「なぜそれが重要なのか」もあわせて見ていきます。
①平均利回り10%超のハイリターンファンドを複数組成
トーチーズの大きな魅力は、2月時点で公開されているファンドの想定利回りがすべて年利10％前後と、業界でも高水準に設定されている点です。
中には15％超えの案件も複数含まれています。
不動産クラウドファンディングでは、5～8％台の利回りが一般的ですが、トーチーズは8.5～17.0％というハイリターン帯で複数ファンドを同時に組成しています。
この高利回りを支えているのは、親会社エムトラストが東京23区内を中心に培ってきた用地仕入れ力と、短期で売却まで完結させるキャピタル型スキームです。
「短期 × 高利回り × 都内人気エリア」という組み合わせがそろっているため、リターンを重視したい投資家にとって魅力的なラインナップだといえます。
②土地の目利きに強いエムトラスト社による案件組成
トーチーズの親会社であるエムトラスト株式会社は、東京23区などで住宅分譲事業を展開してきた不動産会社で、年商535億円を誇る実績のある企業です。
用地仕入れから商品企画、建築計画、施工管理まで一気通貫で行うビジネスモデルを強みにしてきました。
また、訳あり土地や権利関係が複雑な土地を買い取り、開発によって価値を高めるような案件にも実績があります。
こうした「土地を見る目」や「事業としての出口戦略の設計力」が、トーチーズのファンド組成にも活かされると考えられます。
ただ利回りが高いだけでなく、なぜその利回りが狙えるのか、事業ストーリーの説得力を重視している点は他社との違いになりやすいポイントです。
③想定利回りが上振れする可能性があるファンド設計
トーチーズの特徴として、物件が想定以上の価格で売却できた場合、その差益の一部を「追加配当」として投資家に還元する方針が示されています。
これは、不動産事業の成功を投資家とシェアする考え方であり、ベースの配当利回りに加えて上振れが狙える可能性があります。
通常の不動産クラファンでは、予定利回りに近い配当を出し、余剰分は運営会社側に残るケースも少なくありません。
トーチーズではアップサイドを投資家にも配分することで、投資家と運営側の利害をより近づける設計になっています。
ただし、実際にどの程度の追加配当が出るかは案件ごとの事業計画や売却状況に左右されるため、各ファンドの条件を確認しながら判断する必要があります。
トーチーズのデメリット
どれだけ魅力的に見えるサービスでも、リスクや注意点を理解せずに投資を始めるのは危険です。
トーチーズを検討するうえで知っておきたい代表的なデメリットを3つに絞って解説します。
①元本保証ではない点は他サービス同様に要注意
トーチーズのファンドは、銀行預金のような元本保証商品ではありません。
不動産価格の下落や事業計画の遅れ、予期せぬトラブルが起きた場合、配当が減ったり、最悪の場合は元本割れを起こす可能性があります。
優先劣後負担が一般のクラファンより低く設定されており、その点は注意が必要です。
投資を行う際は、生活費とは切り離した余裕資金の範囲で、複数案件に分散するなど、基本的なリスク管理を徹底することが大切です。
②途中解約や現金化がしにくい流動性リスク
不動産クラウドファンディングは、株式や投資信託のようにいつでも売買できる商品ではありません。
多くのサービスと同様に、トーチーズのファンドも原則として「満期まで資金がロックされる」前提で設計されます。
途中で急にお金が必要になっても、原則として途中解約はできない、もしくは大きな制限があると考えておくべきです。
そのため、半年〜数年の運用期間のあいだ使う予定のない資金で投資することが重要になります。
短期の資金ニーズがある場合は、普通預金や別の流動性の高い商品と併用しながらポートフォリオ全体で調整していく発想が必要です。
③一定の実績はあるものの、長期評価はこれから
トーチーズというブランドとしてのサービス開始は2025年11月であり、歴史が長いとはいえません。
親会社グループには他社プラットフォームを通じたファンド組成実績があるものの、自社サービスとしてのトラックレコードはこれから蓄積されていきます。
そのため、長年の実績や過去のトラブル事例をもとに判断したい投資家にとっては情報がまだ十分ではないと感じる可能性があります。
しばらくは、公開される案件の内容や、運用レポートの質、償還のスムーズさなどを慎重に観察しながら投資判断を行う姿勢が大切になります。
TORCHES（トーチーズ）の登録から利用方法まで
ここからは、トーチーズに実際に登録してから投資を行うまでの基本的な流れをステップ形式で整理します。
各ステップは一般的な不動産クラウドファンディングと共通する部分も多いので、他サービスを使う際にも応用できます。
STEP1. 会員登録（メールアドレス登録）
まずは公式サイトにアクセスし、メールアドレスとパスワードを入力して会員登録を行います。
登録したメールアドレス宛に確認メールが届くので、認証用のURLをクリックしてアカウントを有効化します。
STEP2. 本人確認と投資家登録
次に、投資家として出資できるようにするための「本人確認手続き」を行います。
スマホで運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類を撮影し、画面の指示に従ってアップロードします。
同時に、住所や職業、投資経験、年収や金融資産の状況などを入力し、適合性の確認を受ける流れです。
審査が完了すると、出資申込ができる「本登録の投資家」としてサービスを利用できるようになります。
STEP3. ファンドを比較・検討する
投資家登録が完了したら、公開されているファンド一覧から投資先候補を選びます。
各ファンドのページには、想定利回り、運用期間、募集方式（先着・抽選）、優先劣後比率、物件所在地、事業のポイントなどが記載されます。
単に利回りだけを見るのではなく、劣後比率や事業の内容、周辺エリアの需要なども併せて総合的に判断することが重要です。
STEP4. 出資申込と入金
投資したいファンドが決まったら、希望口数を入力して出資申込を行います。
申込完了後、指定口座への銀行振込や、対応していればネットバンキングなどで入金を行います。
入金が確認されると、正式にそのファンドへの出資が確定します。
STEP5. 運用レポートの確認と償還受け取り
ファンドの運用が始まると、ログイン後のマイページから運用状況や分配金の情報を確認できるようになります。
配当はファンドごとのスケジュールに沿って口座に振り込まれ、満期時には元本の償還も行われます。
複数ファンドに投資する場合は、運用状況を一覧で確認し、次の投資戦略を立てる材料として活用すると効率的です。
